Byggeri på landet

Retningslinjer

De afgrænsede byer fremgår af kortet.

Bebyggelse og anlæg samt til- og ombygninger i landzone skal placeres og udformes med respekt for landskabet og beskyttelsesinteresserne i det åbne land.

I landzone skal ny bebyggelse med sædvanligt tilhørende anlæg som udgangspunkt placeres inden for de afgrænsede byer.

Ved opførelse af nyt byggeri i afgrænsede byer og andre bymæssige bebyggelser i landzone skal bebyggelsen placeres med den længste facade af bygningerne ud mod og parallelt med vejforløbet, så bymiljøet omkring gaden understreges.

Ved planlægning af bebyggelse i byer skal tages hensyn til evt. landbrug, som drives fra gårde i og ved byen.

Bebyggelse udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø må kun nedrives eller ændres efter Byrådets tilladelse.

Formål

Hensigten med retningslinjerne er at sikre, at der ved etablering af ny bebyggelse uden for byzonerne skabes og bevares værdifulde bebyggelser og landskaber.

Redegørelse

Retningslinjerne omfatter det byggeri, der placeres i afgrænsede byer, og anden bebyggelse i landzone, som ikke anvendes til landbrugserhverv.

Retningslinjerne sikrer, at kommunen gennem landzonelokalplaner og behandling af enkeltsager kan stille krav til placering og udformning af nye bebyggelser og anlæg, så de tilpasses omgivelserne. Det vil sige sikre, at der i arkitektur og valg af materialer m.v. tages hensyn til eksempelvis bevaringsværdige bymiljøer, stedlig byggeskik og karakteristiske landskabstræk.

Retningslinjerne sikrer desuden, at bebyggelse udpeget som bevaringsværdige kulturmiljøer ikke nedrives eller ændres uden Byrådets tilladelse.

Følgende byer er afgrænsede og generelt udlagt til blandet bolig- og erhvervsformål i kommuneplanens rammer for lokalplanlægning: Assedrup, Balle, Bjerager, Bovlstrup, Dyngby, Falling, Fensten, Fillerup, Nølev, Neder Randlev, Over Randlev, Oldrup, Sondrup, Torrild, Tunø by og Ålstrup.

Afgrænsningen af byerne er sket efter følgende principper:

  • Nye byggemuligheder skal primært ske i forbindelse med den eksisterende bygningsmasse i form af udfyldning eller som afrunding mod det åbne land.
  • Ny bebyggelse skal i placering, orientering, etageantal, bygningshøjder, udformning og materialevalg tilpasses den placering, orientering, bygningsskala og udformning, som er karakteristisk for den pågældende landsby eller for mere fritliggende bebyggelses vedkommende tilpasses landskabet og den traditionelle bygningsskala og byggestil, som er typisk på egnen.
  • Pladser, tofter og lignende, der ligger inden for landsbyafgrænsningerne, og som har betydning for bevarelsen af evt. kulturmiljøer, skal friholdes for ny bebyggelse.
  • Landbrugsbygninger, der er vurderet som bevaringsværdige, og som ved deres placering (f.eks. med længste facade parallelt med og ud til gaden) markerer byens gadeforløb, er medtaget i landsbyafgrænsningen.
  • Der skal være tæt forbindelse mellem det åbne land og byen. Hvor det er muligt, er landskabet trukket helt ind i byen, så det på enkelte strækninger følger bygaden.
  • Landskabskiler, som har kulturhistorisk fortælleværdi eller er af væsentlig landskabelig betydning, er friholdt for bebyggelse.
  • Nitratfølsomme områder er friholdt for ny bebyggelse.
  • Lavbundsarealer er så vidt muligt friholdt for etablering af ny bebyggelse.
  • I byer beliggende inden for kystnærhedszonen kan der som udgangspunkt ikke udlægges nye områder til bebyggelse. Eksisterende byggeri fastholdes i afgrænsningen.

Afgræsningen af byerne er foretaget på baggrund af en besigtigelse og ud fra en landskabelig og morfologisk vurdering af landsbyens naturlige afgrænsning i landskabet. Denne afgrænsning medfører en begrænset mulighed for vækst og omdannelse i de fleste byer. Mindre vækst i form af enkeltudstykninger kan ske ved landzonetilladelse. Større bebyggelser og anlægsarbejder skal gennemføres på baggrund af en lokalplanlægning. I eller tæt på landsbyer er lokalplanpligten generelt skærpet i forhold til, hvad der er tilfældet i større byeområder, fordi selv mindre ændringer kan medføre væsentlige ændringer i landsbyernes miljø. I 2015 vedtog Byrådet at igangsætte lokalplanlægning for at sikre og udvikle de udpegede kulturmiljøer i Over Randlev, Torrild, Boulstrup, Falling, Sondrup og Bjerager.

I landsbyerne Tunø, Balle, Fensten, Neder Randlev, Nølev, Dyngby, Bjerager, Ålstrup og Fillerup er det vurderet, at der ved huludfyldning og afrunding kan ske en mindre vækst svarende til 1-3 boligparceller i planperioden. For byerne Falling og Oldrup er det vurderet, at der er en rummelighed svarende til 4-6 boligparceller. I Boulstrup kan der ske en mindre vækst svarende til 2 boligparceller udover en restrummelighed på 8 boliger planlagt i lokalplan nr. 4006.

I Sondrup og Over Randlev kan der på arealer, hvor der tidligere har været mindre erhvervsvirksomheder, ske en omdannelse af landsbyerne med en rummelighed svarende til 8-10 boliger i planperioden under hensyntagen til kulturmiljøerne. I Torrild er der i en tidligere planperiode udlagt et rammeområde, hvor der kan ske en udvikling på op til 10 boliger. Derudover er der som noget nyt i denne planperiode udlagt et område i Assedrup til "Grøn bosætning", hvor der kan ske en udvikling på op til 10 boliger i perioden. Der er tale om en samlet boligbebyggelse med fælles dyrkningsarealer til selvforsyning. Der er tilsvarende udlagt et areal til "Grøn bosætning" ved Økologiens Have. Hensigten er, at de to områder skal understøtte hinanden i synergi med Økologiens Have. 

Inden for afgrænsningerne af Bovlstrup, Falling, Neder Randlev, Over Randlev, Torrild og Tunø by er nogle områder allerede rammebelagt til forskellige formål.

Egentlig byvækst skal ske i Odder by eller i en af lokalcenterbyerne: Hov, Saksild, Hundslund, Gylling og Ørting. Hvis byggeriet i en by i landzone over en årrække væsentligt overstiger 10 boliger over 4 år, og hvis den udvikling må antages at fortsætte, vil Byrådet i forbindelse med kommuneplanlægningen overveje, om byens zonestatus skal ændres.

Udvikling i kystnærhedszonen

I Assedrup udlægges et nyt areal svarende til 10 boliger til etablering af "Grøn bosætning". Der er tale om en boform med fokus på fællesskaber omkring lokale anlæg til bæredygtighed og selvforsyning. Dette er i overensstemmelse med et af planprincipperne i det strategiske regionssamarbejde "Buisness Region Aarhus", som Odder Kommune deltager i. Der er tilsvarende udlagt et areal til "Grøn bosætning" i tilknytning til Den Økologiske Have. Hensigten er, at de to områder skal kunne understøtte hinanden i udviklingen af boformen i synergi med Økologiens Have, der ligger i den østlige del af Odder by. Hele Assedrup er beliggende inden for kystnærhedszonen. Det forventes, at udbygningen af "Grøn bosætning" vil ske fortløbende i planperioden. Den planlægningsmæssige begrundelse for arealudlægget er en gunstig stationsnær beliggenhed ved en eksisterende station i Assedrup, som fremadrettet betjenes ved drift af Letbanen fra 2017. Med letbanedriften og med den nære placering 15-25 min. fra forskellige stoppesteder i Aarhus forventes der at være grundlag for en større tilflytning til Odder Kommune særligt i området vendt mod Aarhus. Areal til "Grøn bosætning" er beliggende i den nordvestlige del af Assedrup, ud mod Assedrupvej ca. 2 km fra Norsminde Fjord. Der ligger enkelte, spredte bebyggelser mellem arealet og Norsminde Fjord og arealet vil p.g.a. et bakket terræn ikke kunne ses fra fjorden eller kysten. 

Herudover ligger Boulstrup, Dyngby, Fensten, Nølev, Sondrup og Ålstrup samt halvdelen af Bjerager inden for kystnærhedszonen. Den overordnede planlægningsmæssige begrundelse for en begrænset udbygning inden for rammerne af disse byer er dels at kunne sikre og udvikle kulturmiljøerne i Boulstrup, Sondrup, Ålstrup og Bjerager, dels at sikre mulighed for, at landsbyerne kan fastholde en naturlig og tydelig afgrænsning i landskabet. 

Boulstrup ligger 2 km fra kysten. Der kan ske en begrænset udbygning af Boulstrup svarende til ca. 2 boligparceller. Den ene udbygningsmulighed ligger bag eksisterende bebyggelser og udgør reelt en huludfyldning i den oprindelige landsbydel af Boulstrup. Den anden udbyningsmulighed ligger i den sydvestlige del af Boulstrup, stationsbyen, og er medtaget som afrunding af byen. Denne udbygningsmulighed ligger således også bag eksisterende bebyggelser i forhold til kysten og vil derfor ikke kunne ses fra kysten. Boulstrup er udpeget som et kulturmiljø , og den begrænsede udbygning skal ske under hensyn til kulturmiljøet. Byrådet har vedtaget, at der skal ske en lokalplanlægning for at sikre og udvikle kulturmiljøet i Boulstrup. 

Dyngby ligger ca. 1,2 km fra kysten. Ved Dyngby er der siden sidste planperiode sket en reduktion af landsbyafgrænsningen. Der kan ske en begrænset udbygning svarende til ca. 2 boligparceller. Udbygningsmuligheden ligger vendt mod kysten, men er vurderet som et areal til huludfyldning og vil derfor udgøre en veltilpasset del af landsbyens morfologi og medvirke til, at landsbyen opleves afrundet. Arealet ligger i forhold til kysten delvist bag sommerhusområdet Dyngby Strand.

Fensten ligger ca. 2 km fra kysten. Der kan ske en begrænset udbygning svarende til ca. 2 boligparceller. Den ene udbygningsmulighed ligger i den østlige del vendt mod kysten men bag flere enkelte, spredt beliggende ejendomme. Den anden udbygningsmulighed ligger som en huludfyldning i den vestlige del af Fensten bag en større samlet bevoksning. 

Nølev ligger 1,6 km fra kysten ved Norsminde Fjord. Der kan ske en begrænset udbygning svarende til ca. 1 boligparcel midt i landsbyen. Udbygningsmuligheden er vurderet som en afrunding i landsbyen og ligger bag eksisterende bebygelse i forhold til Norsminde Fjord. 

Sondrup ligger lavt i et bakket terræn kaldet Sondrup Bakker og bag en tæt skovbevoksning ca. 1,2 km fra kysten. Sondrup er udpeget som kulturmiljø, der bl.a. omfatter et tidligere Mejeri. Ved besigtigelse af byen er det vurderet, at der kan ske en omdannelse af området omkring Mejeriet, da der gennem årene til erhvervsmæssig produktion er foretaget flere uhensigtsmæssige tilbygninger til Mejeriet, som nu ikke længere anvendes til virksomhedsdrift. Byrådet har vedtaget, at der skal ske en lokalplanlægning for at sikre en veltilpasset byomdannelse svarende til 8-10 boliger og sikre og udvikle kulturmiljøet. 

Ålstrup ligger 1,8 km fra kysten. Der kan ske en begrænset udbygning i Ålstrup svarende til ca. 2 boligparceller. Udbygningsmulighederne er medtaget som en afrunding af byen. Byrådet har vedtaget, at der skal ske en lokalplanlægning for at sikre og udvikle kulturmiljøet. 

Administrationsgrundlag

I retningslinjerne understreges, at planlægningen skal tage hensyn til de bestående landbrugsejendomme i og ved byerne, i det omfang gårdene har betydning for den fortsatte landbrugsmæssige udnyttelse af de omgivende jorder. Ved inddragelse af jord til ikke-landbrugsmæssige formål må der således tages hensyn til de berørte ejendommes struktur- og arronderingsforhold, samt til bygningsmæssige forhold. Der bør ligeledes friholdes mulighed for, at bestående avls- og driftsbygninger kan udvides eller ombygges.

Byggeri, anlæg og ændret anvendelse i landzone kan som hovedregel kun finde sted udenfor landsbyafgrænsningerne, hvis det er nødvendigt for erhvervsmæssig landbrugsdrift, hvilket også omfatter skovbrug og fiskeri. Inden for landsbyafgrænsningerne vil der derimod være mulighed for at opnå landzone- og byggetilladelser til anvendelse, bebyggelse og anlæg, som ikke er nødvendig for erhvervsmæssig landbrugsdrift. Grundlaget for sagsbehandlingen vil da være rammebestemmelserne for landsbyområderne og retninglinjer for byggeri på landet. Under sagsbehandlingen vil det desuden blive vurderet, om der er forhold, som kan begrunde, at der ikke kan meddeles landzonetilladelse indenfor de afgrænsede landsbyer. Sådanne forhold kan f.eks. være negativ indvirkning på naturmæssige, landskabelige og kulturhistoriske miljøer og værdier, nærhed til husdyrbrug, geologiske bevaringsinteresser eller væsentlige genevirkninger for omkringboende.

 

Status og proces

Kommuneplan 2017-2029 er godkendt af Odder Byråd den 27. marts 2017.

Udviklingsplan 2014-18, Plan- og Agenda 21-strategi er vedtaget den 23. februar 2015.

Planstrategi 2017  er vedtaget af Odder Byråd d. 10.10.2017 med tilhørende sammenfattende redegørelse efter § 13 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer og konkrete projekter.